אולי שכחתם את העובדות הבאות על תמ"א 38 – הגיע הזמן שתיזכרו!

עבודות תמ"א 38 מגדילות את שווי הנכס לבעלי דירות, אך חשיבה רק על הפן העסקי מביאה, לא פעם, לסכסוכים ולעיכובים.

זה הזמן לזכור שלפני הכול מטרת תכנית התמ"א היא הצלת חיים! כעת, עם השינויים בחקיקה, הדרך לתמ"א 38 קלה מתמיד!

 

היום בו רעדה האדמה

ב-11.02.2004, בסמוך לשעה 10:15 רעדה הארץ. במוקד הרעש, באזור ים המלח, דווח על קריסת חלקים ממבנים. גלי ההרעדה הגיעו עד ירושלים. בבניין הכנסת ובבתי ספר בעיר הבירה נפערו סדקים בקירות. גם בתל אביב הורגש הרעש. רעידת האדמה נמשכה כ-30 שניות בלבד, אך די היה בה כדי להעלות בחזרה אל סדר היום את נושא מוכנותה של ישראל לאירועים כגון רעידות אדמה. מרבית המבנים בארץ פשוט לא תוכננו לעמוד בעומסים הפיזיקליים שיופעלו עליהם בשעת רעידהלמרבה המזל, רעידת האדמה ההיא, שדורגה בעוצמה של 5.1 בסולם ריכטר, חלפה ללא נפגעים וללא נזקים כבדים. אך ככל הנראה, היא כן הצליחה לטלטל את הממשלה לעשייה. בסוף אותה שנה אושרה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה התכנית שלימים יכיר אותה הציבור בתור תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה).

תמונה של הרס מרעידת אדמהתמונה של בית הרוס

 

לא רק נגד רעידות אדמה

אף על פי שתכנית התמ"א עלתה לסדר היום הציבורי בעיקר בהקשר של רעידות אדמה, בישראל חיזוק מבנים הוא בעל חשיבות קריטית גם בתרחיש אשר, למרבה הצער, נפוץ הרבה יותר – ירי על שטח המדינה. במרוצת השנים, עם שכלול יכולות הירי הבליסטי של שכנינו, מרבית אזורי הארץ נמצאים בסכנת פגיעה מטילים שונים. יתרה מזאת, גם באזורים שבדרך כלל לא הותקפו בעבר אזרחים רבים מעדיפים, בצדק, להיערך מראש. מבנים ישנים, שלא נבנו בהתאם לתקנים המקובלים כיום ולא עברו חיזוק, נמצאים בסכנה לנזק רב יותר ואף בסכנת קריסה, במקרה של פגיעה ישירה או חלקית של רקטה או טיל. לכן, לתמ"א 38 חשיבות ביטחונית ובטיחותית ראשונה במעלה כאן ועכשיו, ולא רק כנגד איום ערטילאי.

 

עיקרי התכנית

באופן עקרוני, תכנית התמ"א 38 מאפשרת לקבלנים ולבעלי דירות להגיע להסכם, לפיו קבלנים יכולים לבצע עבודות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובתמורה, לזכות בזכויות בנייה של יחידות דיור נוספות. הליך ישיר זה מאפשר לדיירים ליהנות מבטיחות מוגברת ומשיפור תנאי הדיור, וזאת ללא עלות מצידם, בעוד שהקבלנים נהנים מזכויות בנייה רווחיות באזורים מבוקשים. מטרתו, כאמור, לתמרץ את כל הצדדים לבצע עבודות מסוג זה, וכך להיערך לשעת חירום. תכנית התמ"א 38 תקפה לגבי מבנים שהותרו לבנייה לפני 1980, למעט מבנים שקיבלו פטור על ידי התקן הישראלי לרעידות אדמה. מבנים שנבנו לאחר מועד זה נדרשים לעבור חיזוק בלבד, אך אינם זכאים לזכויות ולהטבות הנכללות בתכנית.

 

תמורות התמ"א 38

לאור הרעש התקשורתי והמחאה הציבורית שליוו את רעידת האדמה של 2004, וכן לאור הירי לעבר ישראל במרוצת השנים, ניתן היה לצפות שנראה פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ ומיגון של נתח נכבד מן המבנים. אף על פי כן, נראה כי דווקא הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקטים מסוג זה הוא שמעכב במקרים רבים את השלמתם. מבדיקות רבות שנערכו בנושא, עולה כי אחד הגורמים המרכזיים המעכבים את יציאתן של עבודות מסוג זה, הוא דווקא הדיירים המתקשים להגיע להסכמה לגבי התמורות להן יזכו. אילוצי הבנייה והבדלים בין דירה לדירה מביאים לכך שבעלי דירות שונות מתקשים להגיע לעמק השווה. כך, למשל, בעלי דירות בקומות נמוכות לא ממש יתלהבו מהוספת מעלית, בעוד שבעלי דירות שגדולות גם כך, או כאלה שרק שיפצו את הדירה לא יתעניינו בהגדלת דירה, או בכניסה לתהליך שיפוצים נוסף. בשורה התחתונה, כאשר מתמקדים בתמורות הכלכליות הנלוות לתמ"א, קל להבין מדוע פרויקטים שונים מתעכבים, למרות רצונם של דיירים רבים.

 

תמא38 לפני ואחרי למאמר

 

 

כבר לא חייבים הסכמה של 100% מהדיירים

בתחילת הדרך, נדרשה הסכמה של כל הדיירים על מנת לבצע פרויקטים של תמ"א 38. אך בשל הקושי של בעלי נכסים וקבלנים להגיע להסכמה, הוצגו שינויים בחוק. כיום נדרשת הסכמה של 66% מן הדיירים, בלבד, כדי לבצע פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת בנייה והסכמה של 80% מן הדיירים כדי לבצע פרויקט תמ"א 38 של הריסת הבניין הישן בניין חדש. בסופו של דבר, למרות שלתמ"א 38 יש יתרונות כלכליים משמעותיים, יש לזכור שמטרתו אינה להעלות את שוויין של הדירות, אלא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, או פגיעת טילים. לכן נוטים בתי משפט, היום, להקל ככל הניתן על המבקשים לבצע פרויקטים של תמ"א 38, ולהעדיף את האינטרס הבטיחותי על פני הכלכלי. לאור זאת, לא מן הנמנע שנראה עוד ועוד כאלה בשנים הבאות.

מאת עו"ד רונן אהרוני, יועץ משפטי בחברת ע.ש.ר בינוי אורבני בע"מ המתמחה בחיזוק מבנים ובינוי תמ"א 38.

חברת ע.ש.ר בינוי אורבני בע"מ מבצעת תמ"א 38 בערים: רעננה, גבעתיים, הרצליה, רמת גן, תל אביב, ורמת השרון.

לקבלת פרטים נוספים בנושא חיזוק ובינוי תמ"א 38 התקשרו 1-700-500-185

או השאירו פרטים בטופס ונשמח לחזור אליכם בהקדם!

לאחר מילוי הפרטים תועברו מיד לטופס מילוי נתונים בכדי שנוכל לבדוק את הפרויקט שלכם.




הקלד את הקוד בכדי להוכיח שאתה אדם
captcha



לוגו עשר08

טלפון עשר